Så underhåller du ventilationen mellan OVK-besiktningarna — guide

Uppdaterad: 11 juli 2026

Ventilationen ska skötas hela tiden — inte bara vid OVK

Många fastighetsägare tänker på ventilationen först när kallelsen till nästa OVK-besiktning dyker upp. Men lagen ser det tvärtom: OVK är kontrollen — underhållet är huvudregeln. Plan- och bygglagens underhållskrav (PBL 8 kap.) innebär att byggnadens tekniska system, däribland ventilationen, fortlöpande ska hållas i sådant skick att de fungerar som avsett. Ansvaret ligger på byggnadens ägare — fastighetsbolaget, kommunen eller BRF-styrelsen — och det gäller varje dag mellan besiktningarna, inte bara den dag funktionskontrollanten kommer.

Det finns också ett rent ekonomiskt argument. Ett ventilationssystem som sköts löpande drar mindre energi, ger färre klagomål från boende och hyresgäster — och klarar OVK:n utan de anmärkningar som annars leder till åtgärdskrav och ombesiktning.

Fastighetsägarens löpande ansvar — de fem grundmomenten

1. Filterbyten

Filter är systemets förbrukningsvara. Igensatta filter stryper luftflödet, ökar fläktarnas energiförbrukning och försämrar luftkvaliteten. I FTX-aggregat är en vanlig tumregel byte två gånger per år, men följ tillverkarens anvisningar och anpassa efter läget — trafikdamm och pollen sätter igen filter snabbare. Notera filterklass, datum och vem som bytte i driftjournalen, och kontrollera samtidigt att filtret sitter rätt och att tätningarna är hela.

2. Rengöring av kanaler och don

Frånluftsdon i kök och badrum samlar fett och damm; med tiden beläggs även kanalerna. Smutsiga kanaler och igensatta don hör till de vanligaste OVK-anmärkningarna. Torka av och rengör don regelbundet (utan att ändra deras inställning — donens öppning är injusterad!) och planera in kanalrengöring med längre intervall. För själva kanalrengöringen bör du anlita en certifierad ventilationsrengörare som känner systemtyperna, arbetar utan att rubba injusteringen och lämnar protokoll efter utfört arbete.

3. Injustering efter förändringar

Ett ventilationssystem är balanserat som en helhet. Byter du aggregat, sätter in nya don, bygger om lokaler, tätar klimatskalet eller byter fönster förändras flödesbilden — och då behöver systemet injusteras på nytt. Detsamma gäller om boende klagar på drag, matos som vandrar mellan lägenheter eller ojämn temperatur. Se till att injusteraren lämnar ett luftflödesprotokoll; det är ett av de viktigaste underlagen vid nästa OVK.

4. Funktionskontroll av aggregat och fläktar

I fastigheter med FT- eller FTX-system finns aggregat med fläktar, värmeväxlare, spjäll och styrutrustning som behöver regelbunden tillsyn: lyssna efter missljud, kontrollera remmar och lager där sådana finns, rengör värmeväxlaren enligt tillverkarens schema, testa att spjäll och forceringslägen fungerar och läs av tryck, temperaturer och drifttider. Kontrollera också att styrningen går efter rätt tidsschema — ett vanligt fel är att forcerad drift eller nattsänkning ställts om och aldrig återställts.

5. Dokumentation — driftjournalen

Allt ovanstående ska lämna spår. En driftjournal — pärm, kalkylblad eller fastighetssystem — där varje åtgärd noteras med datum, utförare och resultat gör tre saker: den säkerställer att inget intervall glöms bort, den visar vid OVK:n att systemet skötts, och den är ett ovärderligt underlag när något går sönder eller när entreprenören byts ut. Spara även luftflödesprotokoll, rengöringsprotokoll och tidigare OVK-protokoll samlat.

Underhållsschema — årshjul per systemtyp

Intervallen nedan är riktvärden; tillverkarens anvisningar och byggnadens förutsättningar går alltid först.

I byggnader med självdrag finns inga fläktar att serva, men kanaler, don och uteluftsventiler behöver ändå hållas rena och öppna — och självdraget är extra känsligt för tätningsåtgärder som stryper tilluften.

Varningssignaler — så märks försämrad ventilation

Vänta inte på nästa OVK om något av detta dyker upp:

• Kondens på fönstrens insida eller fuktfläckar i badrum — tecken på för lågt frånluftsflöde.
• Matos eller lukt som sprider sig mellan lägenheter eller lokaler — systemet kan ha kommit ur balans.
• Dålig lukt eller instängd luft i badrum och wc trots rengjorda don.
• Synligt damm kring don och galler — dags för rengöring.
• Missljud från fläktar eller visslande don — kan tyda på slitage eller feljusterade don.
• Klagomål från boende eller hyresgäster på drag, torr luft eller trötthet — ta dem på allvar och logga dem.
• Stigande energiförbrukning utan annan förklaring — fläktar som arbetar mot igensatta filter och kanaler drar mer el.

Flera av signalerna pekar mot samma grundorsaker: smuts eller obalans. Utred i ordningen rengöring först, injustering sedan — smutsiga kanaler ger missvisande mätvärden om injusteringen görs före rengöringen.

Så minskar löpande underhåll risken för anmärkningar

Funktionskontrollanten bedömer vid OVK:n om systemet fungerar som det var projekterat. De vanligaste anmärkningarna — igensatta filter, smutsiga kanaler, avvikande luftflöden och bristfällig dokumentation — är precis de punkter som ett fungerande underhåll fångar upp löpande. Ett välskött system med aktuell driftjournal, rengöringsprotokoll och luftflödesprotokoll:

1. Klarar besiktningen oftare — färre brister att anmärka på.
2. Slipper ombesiktning — varje anmärkning innebär åtgärdskrav och en extra besiktning med tillhörande kostnad; se åtgärda OVK-anmärkningar.
3. Går snabbare att besiktiga — kontrollanten kan luta sig mot dokumentationen i stället för att utreda från noll.
4. Undviker förelägganden — byggnadsnämnden kan ingripa mot ägare som inte uppfyller underhållskravet, även mellan besiktningarna.

När bör du ta in specialist?

Mycket av tillsynen klarar en driftorganisation eller fastighetsskötare själv. Ta in specialister när:

• Kanalerna behöver rengöras — anlita en certifierad ventilationsrengörare, särskilt i flerbostadshus och lokaler med imkanaler.
• Flödena behöver mätas eller justeras — en injusterare med kalibrerade instrument och luftflödesprotokoll krävs efter ombyggnader, aggregatbyten eller vid obalansproblem.
• Aggregatet krånglar — service av värmeväxlare, styrsystem och fläktar hör hemma hos en ventilationstekniker eller serviceavtal med leverantören.
• Nästa OVK närmar sig — många fastighetsägare beställer rengöring och injustering i god tid före besiktningen, så att dokumentationen är på plats när kontrollanten kommer.

Kom igång: checklista för din fastighet

• Ta reda på systemtyp (S, F, FT eller FTX) och när nästa OVK ska göras
• Samla ritningar, tidigare OVK-protokoll och luftflödesprotokoll på ett ställe
• Starta en driftjournal och lägg in årets filterbyten och tillsynsrundor
• Boka kanalrengöring om det inte gjorts på länge — och injustering om systemet ändrats
• Utse ansvarig person (drifttekniker, förvaltare eller styrelseledamot i BRF)
• Skapa en rutin för att fånga upp och logga klagomål på inomhusklimatet

På OVK-guiden hittar du certifierade funktionskontrollanter, injusterare och ventilationsrengörare i hela Sverige — med uppgifter direkt från certifieringsregistren.

Hitta OVK-företag  Ventilationsrengöring