Övertar man OVK-ansvaret när man köper en fastighet?

Ja. OVK-skyldigheten enligt plan- och bygglagen ligger på byggnadens ägare — inte på den som ägde huset när bristen uppstod. Från tillträdesdagen är det den nya ägaren som ansvarar för att giltig OVK finns och att anmärkningar åtgärdas. Byggnadsnämnden riktar sina krav mot den som äger fastigheten i dag.

Hur kontrollerar jag OVK-status före ett fastighetsköp?

Begär det senaste OVK-protokollet från säljaren och verifiera det mot kommunens byggnadsnämnd, som får kopior av alla protokoll. Kontrollera att protokollet är godkänt, att intervallet inte hunnit löpa ut och att det inte finns öppna tillsynsärenden eller förelägganden kopplade till fastigheten.

Kan jag begära ut OVK-protokoll från kommunen?

Ja. OVK-protokoll som skickats in till byggnadsnämnden är normalt allmänna handlingar, och du kan begära ut dem oavsett om du äger fastigheten eller inte. Kontakta byggnadsnämnden eller bygglovsenheten i den kommun där fastigheten ligger och ange fastighetsbeteckning eller adress.

Vad betyder ett underkänt OVK-protokoll för köpeskillingen?

Ett underkänt protokoll innebär att åtgärder och en ombesiktning väntar — kostnader som köparen bär efter tillträdet. Begär offerter eller en teknisk bedömning av vad bristerna kostar att åtgärda och använd det som underlag i prisförhandlingen. Okända eller odokumenterade brister är svårare — därför bör OVK-status alltid ingå i due diligence.

Vad händer om OVK saknas helt för fastigheten jag köper?

Då är fastigheten sannolikt i strid med OVK-kraven och byggnadsnämnden kan förelägga ägaren — det vill säga dig efter tillträdet — att genomföra besiktning, i förlängningen med vite. Boka en certifierad funktionskontrollant snarast efter tillträde, eller kräv att säljaren genomför OVK före överlåtelsen.

Gäller samma sak när en bostadsrättsförening tar över från en byggherre eller ombildar?

Ja. När en BRF tar över en fastighet — vid nyproduktion eller ombildning från hyresrätt — övertar föreningen ägarens OVK-ansvar. Styrelsen bör säkerställa att godkänd OVK finns i överlämningsdokumentationen och att nästa besiktningsdatum förs in i underhållsplanen.

Kan jag kräva att säljaren åtgärdar OVK-anmärkningar före tillträde?

Det är en förhandlingsfråga, inte ett lagkrav. Vanliga lösningar är att säljaren åtgärdar bristerna och visar godkänd ombesiktning före tillträde, att köpeskillingen justeras med uppskattad åtgärdskostnad, eller att ett belopp deponeras tills åtgärderna är klara. Skriv alltid in lösningen i överlåtelseavtalet.

Syns OVK-förelägganden i något register?

Öppna tillsynsärenden och förelägganden hanteras av kommunens byggnadsnämnd och framgår av kommunens diarium. Vitesförelägganden kan dessutom vara antecknade i fastighetsregistret. Fråga både byggnadsnämnden och inskrivningsmyndigheten som en del av din kontroll före köp.

OVK vid fastighetsköp och överlåtelse — så kontrollerar du före köp

Vid köp av fastighet följer OVK-ansvaret med — den nya ägaren övertar både besiktningsplikten och eventuella ej åtgärdade anmärkningar. Kontrollera därför alltid giltigt OVK-protokoll, nästa besiktningsdatum och öppna förelägganden hos kommunens byggnadsnämnd innan tillträde, och prissätt kända brister i förhandlingen.

Uppdaterad: 11 juli 2026

OVK-ansvaret följer fastigheten — inte säljaren

Vid köp av flerbostadshus, kommersiella fastigheter eller vid en bostadsrättsförenings övertagande gäller en enkel men ofta förbisedd princip: skyldigheten att ha giltig OVK ligger alltid på byggnadens nuvarande ägare. Plan- och bygglagen (PBL) och Boverkets föreskrifter om funktionskontroll av ventilationssystem (BFS 2011:16 OVK) riktar kraven mot den som äger byggnaden — inte mot den som ägde den när en brist uppstod.

Det betyder i praktiken:

Har säljaren missat en besiktning, är det du som köpare som ska genomföra den efter tillträdet.
Finns ett underkänt OVK-protokoll med ej åtgärdade anmärkningar, är det du som ska åtgärda dem och bekosta ombesiktningen.
Pågår ett tillsynsärende hos byggnadsnämnden kan ett föreläggande — i värsta fall med vite — riktas mot dig som ny ägare.

OVK-status hör därför hemma i varje teknisk due diligence, på samma självklara plats som energideklaration, hyresavtal och underhållsplan.

Tre frågor som avgör OVK-läget före köp

1. Finns ett giltigt och godkänt protokoll?

Begär det senaste OVK-protokollet från säljaren för varje byggnad som omfattas av affären. Kontrollera:

att protokollet avser rätt byggnad (fastighetsbeteckning och adress stämmer)
att resultatet är godkänt — inte “godkänt med anmärkning” som aldrig följts upp
att besiktningen utförts av en certifierad funktionskontrollant med rätt behörighet
att intyget om genomförd kontroll finns anslaget i byggnaden, vilket ägaren är skyldig att se till

Lita inte enbart på säljarens kopior. Protokollen skickas till kommunens byggnadsnämnd, så du kan verifiera dem mot kommunens diarium — se nedan.

2. När löper intervallet ut?

Ett godkänt protokoll i dag kan vara nära utgång i morgon. Intervallet är tre eller sex år beroende på byggnadstyp och ventilationssystem — skolor, förskolor och vårdlokaler samt FT/FTX-system i flerbostadshus och kontor besiktigas vart tredje år, enklare system vart sjätte. Se hela tabellen i vår guide om hur ofta OVK ska göras.

Räkna fram nästa besiktningsdatum från datumet i protokollet. Löper intervallet ut kort efter tillträdet är det en kalkylpost: du behöver boka och bekosta en ny besiktning nästan direkt.

3. Finns anmärkningar eller öppna ärenden?

Läs protokollets anmärkningsdel noggrant. Anmärkningarna kan vara allt från smutsiga don till underkända luftflöden som kräver ombyggnad. Fråga sedan byggnadsnämnden om det finns pågående tillsynsärenden, förelägganden eller beslut om vite kopplade till fastigheten. Ett föreläggande försvinner inte vid ägarbyte — det följer med byggnaden till dig.

Så begär du ut OVK-protokoll från kommunen

Alla OVK-protokoll ska skickas in till byggnadsnämnden i den kommun där byggnaden ligger. Protokollen är normalt allmänna handlingar, vilket innebär att du kan begära ut dem innan du äger fastigheten — ett av de enklaste och billigaste due diligence-verktygen som finns:

Kontakta byggnadsnämnden eller bygglovsenheten i aktuell kommun (många kommuner har e-tjänst eller e-postadress för handlingsutlämning).
Ange fastighetsbeteckning och gärna adress, och be om samtliga OVK-protokoll samt eventuella tillsynsärenden för fastigheten.
Jämför det du får med säljarens dokumentation. Saknas protokoll hos kommunen trots att säljaren visar ett — eller tvärtom — är det en varningsflagga som ska redas ut före avtal.

Fråga samtidigt uttryckligen om öppna förelägganden. Ett vitesföreläggande kan dessutom vara antecknat i fastighetsregistret, så en kontroll där ingår i en komplett genomgång.

Vad betyder brister för förhandlingen?

Ej åtgärdade anmärkningar är en känd, kommande kostnad — och kända kostnader ska prissättas. Så här hanterar professionella köpare frågan:

Situation	Typisk hantering i affären
Godkänt protokoll, intervall löper ut inom 12 mån	Planera och budgetera ny besiktning direkt efter tillträde
Godkänt med mindre anmärkningar	Begär åtgärdsplan eller mindre prisjustering
Underkänt protokoll, åtgärder ej utförda	Offerter på åtgärder + ombesiktning; prisavdrag, deposition eller krav att säljaren åtgärdar före tillträde
OVK saknas helt	Kräv att säljaren genomför OVK före överlåtelse, eller kalkylera besiktning + okända åtgärder med säkerhetsmarginal
Öppet föreläggande hos byggnadsnämnden	Juridisk genomgång; lös ärendet i avtalet innan tillträde

Tre praktiska sätt att reglera brister i överlåtelseavtalet:

Säljaren åtgärdar före tillträde och visar godkänt ombesiktningsprotokoll som tillträdesvillkor.
Prisavdrag motsvarande dokumenterad åtgärdskostnad (basera på offerter, inte gissningar).
Deposition hos mäklare eller på spärrat konto som frigörs när godkänt protokoll föreligger.

Underskatta inte följdkostnaderna: bakom en anmärkning om otillräckliga luftflöden kan det ligga injustering, fläktbyte eller kanalarbeten. Ta in en teknisk bedömning innan du sätter en siffra — vår guide om att åtgärda OVK-anmärkningar visar hur åtgärdsprocessen ser ut steg för steg.

Köparens OVK-checklista före tillträde

Använd checklistan som en del av din tekniska due diligence:

Särskilt för BRF:er som tar över

När en bostadsrättsförening tar över en fastighet — vid nyproduktion, ombildning från hyresrätt eller köp av grannfastighet — övertar föreningen ägarens hela OVK-ansvar. Styrelsen bör:

säkerställa att godkänd OVK ingår i överlämningsdokumentationen från byggherre eller tidigare ägare
vid nyproduktion kontrollera att den första besiktningen av det nya ventilationssystemet är genomförd och godkänd
lägga in nästa besiktningsdatum i underhållsplanen och utse en ansvarig i styrelsen
vid ombildning granska historiken: en tidigare passiv hyresvärd kan ha lämnat både utgångna intervall och gamla anmärkningar efter sig

Att missa detta i övertagandet betyder att föreningen — och ytterst styrelsen — bär både kostnaden och myndighetsansvaret för brister som någon annan orsakat.

Sammanfattning

OVK vid fastighetsköp handlar om tre saker: verifiera att giltigt och godkänt protokoll finns (hos kommunen, inte bara hos säljaren), kalkylera vad utgående intervall och ej åtgärdade anmärkningar kostar, och reglera kända brister i överlåtelseavtalet innan tillträde. Ansvaret följer fastigheten — det du inte kontrollerar före köpet ärver du efter det.

Behöver du en certifierad funktionskontrollant för besiktning inför eller efter ett förvärv? Sök bland certifierade OVK-företag i hela Sverige.

Begär offert Sök OVK-företag

Vanliga frågor

Övertar man OVK-ansvaret när man köper en fastighet?: Ja. OVK-skyldigheten enligt plan- och bygglagen ligger på byggnadens ägare — inte på den som ägde huset när bristen uppstod. Från tillträdesdagen är det den nya ägaren som ansvarar för att giltig OVK finns och att anmärkningar åtgärdas. Byggnadsnämnden riktar sina krav mot den som äger fastigheten i dag.
Hur kontrollerar jag OVK-status före ett fastighetsköp?: Begär det senaste OVK-protokollet från säljaren och verifiera det mot kommunens byggnadsnämnd, som får kopior av alla protokoll. Kontrollera att protokollet är godkänt, att intervallet inte hunnit löpa ut och att det inte finns öppna tillsynsärenden eller förelägganden kopplade till fastigheten.
Kan jag begära ut OVK-protokoll från kommunen?: Ja. OVK-protokoll som skickats in till byggnadsnämnden är normalt allmänna handlingar, och du kan begära ut dem oavsett om du äger fastigheten eller inte. Kontakta byggnadsnämnden eller bygglovsenheten i den kommun där fastigheten ligger och ange fastighetsbeteckning eller adress.
Vad betyder ett underkänt OVK-protokoll för köpeskillingen?: Ett underkänt protokoll innebär att åtgärder och en ombesiktning väntar — kostnader som köparen bär efter tillträdet. Begär offerter eller en teknisk bedömning av vad bristerna kostar att åtgärda och använd det som underlag i prisförhandlingen. Okända eller odokumenterade brister är svårare — därför bör OVK-status alltid ingå i due diligence.
Vad händer om OVK saknas helt för fastigheten jag köper?: Då är fastigheten sannolikt i strid med OVK-kraven och byggnadsnämnden kan förelägga ägaren — det vill säga dig efter tillträdet — att genomföra besiktning, i förlängningen med vite. Boka en certifierad funktionskontrollant snarast efter tillträde, eller kräv att säljaren genomför OVK före överlåtelsen.
Gäller samma sak när en bostadsrättsförening tar över från en byggherre eller ombildar?: Ja. När en BRF tar över en fastighet — vid nyproduktion eller ombildning från hyresrätt — övertar föreningen ägarens OVK-ansvar. Styrelsen bör säkerställa att godkänd OVK finns i överlämningsdokumentationen och att nästa besiktningsdatum förs in i underhållsplanen.
Kan jag kräva att säljaren åtgärdar OVK-anmärkningar före tillträde?: Det är en förhandlingsfråga, inte ett lagkrav. Vanliga lösningar är att säljaren åtgärdar bristerna och visar godkänd ombesiktning före tillträde, att köpeskillingen justeras med uppskattad åtgärdskostnad, eller att ett belopp deponeras tills åtgärderna är klara. Skriv alltid in lösningen i överlåtelseavtalet.
Syns OVK-förelägganden i något register?: Öppna tillsynsärenden och förelägganden hanteras av kommunens byggnadsnämnd och framgår av kommunens diarium. Vitesförelägganden kan dessutom vara antecknade i fastighetsregistret. Fråga både byggnadsnämnden och inskrivningsmyndigheten som en del av din kontroll före köp.