Anmärkningar i OVK-protokoll — allvarliga vs mindre (med exempel)
Uppdaterad:
Vad är en anmärkning i OVK-protokollet?
En anmärkning i OVK-protokollet är en dokumenterad brist som besiktningsmannen bedömer påverkar ventilationssystemets funktion, innemiljön eller energianvändningen negativt. Anmärkningar är skarpa — de leder normalt till att protokollet blir icke godkänt och att ombesiktning krävs.
Anmärkningar är något annat än noteringar, som är observationer som inte påverkar godkännandet. Skillnaden är avgörande: en notering kan du hantera i lugnt och ro, en anmärkning måste åtgärdas och verifieras.
Allvarliga vs mindre anmärkningar
Besiktningsmannen klassificerar inte alltid anmärkningar i formella nivåer, men i praktiken kan de delas in efter påverkan:
Allvarliga anmärkningar
Brister som påverkar hälsa, säkerhet eller gör att byggnaden inte kan användas för avsett ändamål:
- Brandspjäll som inte fungerar
- Obefintlig frånluft från kök, badrum eller WC
- Fläkt helt ur funktion
- Förorenad tilluft (t.ex. intag nära garage eller skorsten)
- Synlig mögelväxt i kanalsystem
- Risk för återluft från fordon, kök eller annan källa
- CO/koldioxidnivåer över acceptabla gränsvärden
Dessa kräver omgående åtgärd och kan leda till att byggnadsnämnden utfärdar brådskande föreläggande, eventuellt förenat med vite. Läs mer under OVK-vitesföreläggande.
Mindre anmärkningar
Brister som påverkar funktion eller regelefterlevnad men inte akut hälsa:
- Små avvikelser från projekterade luftflöden (10–20%)
- Smutsiga filter som behöver bytas
- Igensatta don
- Fläktinställningar som driftavviker
- Mindre läckage i kanaler
- Otillgängliga mätpunkter som ska dokumenteras
- Saknade intyg från senaste installationen
Dessa ska fortfarande åtgärdas, men tidsramen är vanligtvis 3–6 månader.
Konkreta exempel — anmärkningar du kan stöta på
Exempel 1: “Uppmätt frånluftsflöde 12 l/s, krav 25 l/s i kök, lgh 14”
Typ: Mindre till allvarlig beroende på omfattning. I detta fall allvarlig (under 50% av kravet). Orsak: Typiskt igensatt kanal, felinställd fläkt eller problem med frånluftsdonets inställning. Åtgärd: Rensning av kanal, injustering av don och verifiering via ny mätning.
Exempel 2: “Värmeväxlarens verkningsgrad uppmätt till 62%, nominellt 80%”
Typ: Mindre anmärkning, men med energikonsekvens. Orsak: Igensatt värmeväxlare, läckage mellan fram- och returluft, eller fel i by-pass. Åtgärd: Rengöring av värmeväxlare, tätning eller byte.
Exempel 3: “Brandspjäll BS-3 utlöses inte vid funktionstest”
Typ: Allvarlig — säkerhetsfråga. Orsak: Rostigt spjäll, defekt styrning, trasig smältsäkring. Åtgärd: Omedelbar reparation eller byte. Räddningstjänst kan behöva informeras vid upprepade fel.
Exempel 4: “Tilluft saknas i sovrum lgh 7”
Typ: Allvarlig — påverkar boendets innemiljö. Orsak: Stängt tilluftsdon, tätad springventil, igensatt filter vid uteluftsintag. Åtgärd: Öppna don, byt filter, verifiera flöde.
Exempel 5: “Köksfläkt i lgh 22 är inkopplad direkt på husets frånluftskanal”
Typ: Allvarlig — påverkar hela systemet. Orsak: Boende har själv installerat motordriven köksfläkt i F- eller FTX-system, vilket stör balansen i hela huset. Åtgärd: Koppla bort fläkten, återställ don eller installera godkänd typ med återströmningsskydd.
Exempel 6: “OVK-intyg ej uppsatt på synlig plats”
Typ: Mindre, men formell brist. Orsak: Efter tidigare OVK har intyget inte anslagits i trapphus. Åtgärd: Sätt upp intyget — tar fem minuter, men kan bli anmärkning vid nästa tillsyn.
Exempel 7: “Avvikelse från projekterade värden i 18 av 24 mätpunkter”
Typ: Allvarlig — systemomfattande brist. Orsak: Systemet är obalanserat, sannolikt från installation eller efter ombyggnad. Åtgärd: Fullständig injustering av systemet av certifierad injusterare.
Exempel 8: “Tilluftsfilter i aggregat F1 smutsigt, synlig dammbeläggning”
Typ: Mindre. Orsak: Försenat filterbyte. Åtgärd: Byt filter — normalt under 1 000 kr per aggregat.
Statistik — vilka anmärkningar är vanligast?
Branschdata från OVK-besiktningar visar följande som vanligaste anmärkningar:
- För låga luftflöden — 55% av underkända protokoll
- Smutsiga/igensatta filter — 38%
- Obalanserat system — 32%
- Otillåtna ingrepp av boende — 18%
- Defekta fläktar eller fläktinställningar — 14%
- Läckage i kanaler — 11%
- Brandspjäll utom funktion — 6%
- Saknat/felaktigt intyg — 5%
Siffrorna adderar till mer än 100% eftersom samma protokoll ofta har flera anmärkningar.
Vilka anmärkningar får du i vilken byggnadstyp?
Flerbostadshus
Vanligast är avvikande flöden och köksfläkt-ingrepp. Se OVK för olika ventilationssystem för systemspecifika brister.
Skolor och vårdlokaler
Här är kraven högre (behörighet K krävs) och anmärkningar handlar ofta om ojämn fördelning mellan klassrum, verkningsgrad på FTX och CO2-nivåer.
Kontor och butiker
Oftast konstaterade avvikelser från projekterade flöden efter ombyggnationer där ventilationen inte justerats om. Även överbelastade zoner pga ombyggnad till fler arbetsplatser.
En- och tvåbostadshus med FTX
Värmeväxlarens verkningsgrad, filterstatus och glömda drifttider dominerar.
Så läser du en anmärkning i protokollet
En komplett anmärkning ska innehålla:
- Mätpunkt eller plats — var bristen finns
- Uppmätt värde — vad som faktiskt mättes
- Kravvärde — vad som skulle ha varit
- Beskrivning — vad som är fel
- Förslag på åtgärd — besiktningsmannens rekommendation (valfritt men vanligt)
Saknas någon del — be besiktningsmannen komplettera. Du behöver konkreta uppgifter för att kunna åtgärda.
Prioritera åtgärderna
Har du flera anmärkningar, prioritera i denna ordning:
- Hälso- och säkerhetsbrister (brand, CO, tilluft)
- Systemomfattande brister (obalans)
- Lokala flödesavvikelser
- Filter och underhåll
- Formella brister (intyg, dokumentation)
Detaljer om prioritering finns i åtgärda OVK-anmärkningar.
Vid underkänt — nästa steg
När protokollet är underkänt ska du:
- Åtgärda samtliga anmärkningar
- Dokumentera arbetet
- Boka ombesiktning
- Undvika att tiden rinner ut — följ upp byggnadsnämndens frister för att slippa vitesföreläggande
Hitta certifierade företag för åtgärder
Behöver du hjälp att åtgärda anmärkningar i ditt OVK-protokoll? Jämför företag i Stockholm, Uppsala, Linköping och andra städer.
Vanliga frågor
- Vad är skillnaden mellan anmärkning och notering?
- En anmärkning är en brist som måste åtgärdas för att byggnaden ska uppfylla kraven — den leder vanligen till icke godkänt protokoll. En notering är en observation eller rekommendation som inte påverkar godkännandet men som bör beaktas.
- Leder alla anmärkningar till underkänt OVK?
- De flesta gör det, men besiktningsmannen gör en helhetsbedömning. En mindre anmärkning som är lätt att åtgärda kan i vissa fall inte påverka godkännandet om systemet i övrigt fungerar. Allvarliga anmärkningar leder alltid till icke godkänt.
- Vilken anmärkning är vanligast?
- Avvikelser från projekterade luftflöden — typiskt för låg frånluft i kök och badrum. Det är den i särklass vanligaste anmärkningen och finns i över hälften av alla underkända OVK-protokoll.
- Hur snabbt måste allvarliga anmärkningar åtgärdas?
- Anmärkningar som påverkar hälsa eller säkerhet — exempelvis CO-risk, brandspjäll som inte fungerar eller synlig mögel — ska åtgärdas omgående. Byggnadsnämnden kan kräva åtgärd inom dagar eller veckor, inte månader.
- Får besiktningsmannen godkänna delar av byggnaden?
- Ja, i större byggnader kan olika delar eller system bedömas separat. Det är vanligt i flerbostadshus där vissa trapphus är godkända och andra inte, beroende på var bristerna finns.
- Kan en anmärkning försvinna vid ombesiktning utan åtgärd?
- Nej. Anmärkningen finns kvar tills den är åtgärdad och verifierad. En ombesiktning mäter samma sak igen — om avvikelsen kvarstår blir protokollet underkänt på nytt.
- Räknas energieffektiviseringsförslag som anmärkning?
- Nej. Energiförslag är rekommendationer enligt krav sedan 2006 och påverkar inte godkännandet. De ska däremot alltid finnas med i protokollet.