Vem är formellt ansvarig för OVK enligt lagen?

Plan- och bygglagen (PBL) lägger ansvaret på byggnadens ägare. Det gäller oavsett om det är en privatperson, en bostadsrättsförening, ett kommunalt bolag eller en kommersiell fastighetsägare. Ansvaret kan inte avtalas bort till hyresgäst eller bostadsrättshavare.

Får hyresvärden ta ut OVK-kostnaden direkt från hyresgästen?

Nej, inte som separat debitering. OVK är en del av fastighetsägarens driftskostnader och finansieras via hyran. Hyreslagen tillåter inte att hyresvärden fakturerar OVK-besiktningen till hyresgästen i efterhand.

Vem betalar OVK i en bostadsrätt?

Föreningen. Bostadsrättshavaren äger inte byggnaden utan nyttjanderätten till sin lägenhet. OVK av hela byggnaden är därmed föreningens ansvar och kostnad, precis som fasad, tak och stammar.

Vad gäller i kommersiella lokaler?

Fastighetsägaren är fortfarande formellt ansvarig gentemot myndigheten. Men i kommersiella hyreskontrakt (t.ex. enligt Fastighetsägarnas standardmallar) förekommer klausuler där hyresgästen tar kostnad för besiktning och åtgärder i lokalen. Läs hyreskontraktet noga.

Vem betalar om hyresgästen orsakat bristen?

Har hyresgästen gjort otillåtna ingrepp — t.ex. tejpat igen ventiler, installerat köksfläkt direkt på frånluftskanal eller byggt om utan tillstånd — kan hyresvärden kräva ersättning för åtgärdskostnaden. Själva besiktningskostnaden bärs dock fortsatt av fastighetsägaren.

Betalar BRF:en även om bristen finns i en lägenhet?

Beror på vad stadgarna säger och var bristen ligger. Ventilationsfläktar, kanaler och centralenheter tillhör föreningen. Don, frånluftsventiler och köksfläktar i lägenheten kan enligt föreningens stadgar tillhöra medlemmen. Föreningen ansvarar dock alltid för att systemet som helhet blir godkänt.

Kan en samfällighet tvinga medlemmar att betala OVK?

Ja, i en samfällighetsförening fördelas kostnaderna enligt andelstal precis som andra gemensamma kostnader. OVK-besiktningen bokförs som en del av den gemensamma förvaltningen.

Vem betalar OVK: BRF, hyresvärd, hyresgäst eller fastighetsägare?

Uppdaterad: 16 april 2026

Frågan alla ställer sig först: vem betalar notan?

Kostnaden för OVK-besiktning kan vara allt från några tusen kronor upp till flera tiotusen kronor, och om protokollet blir icke godkänt kan åtgärdskostnaderna landa på sexsiffriga belopp. Då blir frågan om ansvar och betalning snabbt praktisk.

Grundregeln är enkel: byggnadens ägare betalar. Men i praktiken finns gränsfall — särskilt i kommersiella hyreskontrakt, samfälligheter och vid brister orsakade av enskilda nyttjare.

Det juridiska ramverket

OVK regleras av:

Plan- och bygglagen (PBL) — slår fast att byggnadens ägare är ansvarig för att OVK utförs
Plan- och byggförordningen (PBF) — preciserar intervaller och innehåll
Boverkets byggregler (BBR) — tekniska krav på ventilationen
Boverkets föreskrifter om funktionskontroll av ventilationssystem (OVKFS) — detaljer kring genomförandet

Ansvaret är strikt — det spelar ingen roll om byggnaden är uthyrd, obebodd eller under försäljning. Det är ägaren vid tillfället för besiktningsintervallet som blir föremål för tillsyn av kommunens byggnadsnämnd.

Bostadsrättsförening (BRF)

Föreningen betalar besiktningen

I en BRF är det föreningen som äger byggnaden. Bostadsrättshavarna äger rätten att nyttja sin lägenhet, inte byggnaden i sig. Det innebär att:

Själva OVK-besiktningen bekostas av föreningen
Kostnaden ingår i underhållsplanen och finansieras via månadsavgiften
Ingen enskild medlem kan faktureras för besiktningen

Åtgärder — beroende på stadgar

För åtgärder är bilden mer nyanserad. Enligt Bostadsrättslagen ansvarar föreningen för det “yttre” — kanaler, centralfläktar, schakt. Bostadsrättshavaren ansvarar enligt standardstadgar (SBC/HSB/Riksbyggen) för:

Ventilationsdon inne i lägenheten
Köksfläkt om den installerats av medlemmen
Spisfläkt/filter som är medlemmens egendom

I praktiken bekostar dock föreningen nästan alla åtgärder som krävs för att systemet ska bli godkänt, eftersom ett underkänt OVK drabbar hela föreningen. Många föreningar kräver sedan regress från enskilda medlemmar som gjort otillåtna ingrepp.

Tips för BRF-styrelsen

Budgetera OVK i underhållsplanen — det är en återkommande kostnad var 3–6 år
Dokumentera stadgarnas ansvarsfördelning tydligt
Informera medlemmarna i god tid om besiktningen

Hyresrätt — bostäder

Hyresvärden betalar, alltid

I en hyresrätt är hyresvärden (fastighetsägaren) ansvarig för OVK-besiktningen och står för alla kostnader. Hyresgästen kan inte debiteras separat — OVK är en del av fastighetsägarens driftskostnader och finansieras via hyran.

Hyresgästens skyldigheter

Hyresgästen har ingen kostnadsbörda men har följande skyldigheter enligt 12 kap. Jordabalken:

Ge tillträde till lägenheten vid besiktning (efter skälig varsel, normalt 14 dagar)
Inte göra otillåtna ingrepp i ventilationssystemet
Rapportera defekter i ventilationen

När hyresgästen orsakat bristen

Om bristen beror på hyresgästens eget handlande — tejpade ventiler, köksfläkt kopplad direkt på frånluftskanal, tvätttumlare ansluten till ventilation — kan hyresvärden kräva ersättning för åtgärdskostnaden. Själva besiktningsavgiften bärs fortsatt av hyresvärden, eftersom besiktningen hade behövts ändå.

Kommersiella hyreskontrakt

Detta är det område där störst osäkerhet råder.

Lagens utgångspunkt

PBL lägger ansvaret på fastighetsägaren oavsett hyresform. Men kommersiella hyreskontrakt tecknas mellan näringsidkare och kan avtala om vem som internt bär kostnaden, även om det externa ansvaret inte kan avtalas bort.

Vanliga avtalskonstruktioner

Varmhyra (traditionell): Fastighetsägaren betalar OVK, kostnaden ingår i hyran.

Kallhyra / triple net: Hyresgästen betalar driftskostnader inklusive OVK-besiktning och åtgärder i lokalen. Vanligt för kedjor, butiker och kontor i A-lägen.

Standardmallar (Fastighetsägarna): Innehåller ofta klausuler där hyresgästen ansvarar för OVK i egna tekniska installationer — t.ex. om de byggt in egen FTX i sin lokal.

Så kontrollerar du ditt kontrakt

Leta efter klausuler om:

“Myndighetskrav” och “besiktningar”
“Drift och underhåll” — vem ansvarar för ventilation?
“Tekniska installationer” — äger du eller hyresvärden dem?
Bilagor om gränsdragning (vem ansvarar för vad)

Vid oklarhet — sök juridisk rådgivning. Kostnadsposten kan vara betydande i en stor lokal.

Samfälligheter och gemensamhetsanläggningar

För samfällighetsföreningar (t.ex. radhusområden med gemensam ventilation) fördelas OVK-kostnaden enligt föreningens andelstal. Det beslutas på stämman och bokförs som en gemensam förvaltningskostnad.

Kommunala och offentliga fastigheter

För skolor, sjukhus och kommunala lokaler är det kommunen eller regionen som står för kostnaden, normalt via respektive fastighetsförvaltning. Dessa byggnader kräver behörighet K och har tätare intervaller (var 3:e år), vilket gör OVK till en löpande budgetpost.

Vid underkänt OVK — vem står för åtgärderna?

Samma regler gäller som för själva besiktningen, med vissa undantag:

Förorsakat av hyresgäst/medlem: ersättningskrav möjligt
Generellt systemfel: ägaren/föreningen betalar
Installationsfel från nybyggnation: entreprenadfel — reklamation möjlig mot byggentreprenör om det är inom garantitiden (normalt 5 eller 10 år)

Läs mer i åtgärda OVK-anmärkningar och OVK-ombesiktning för praktiska kostnadsintervaller.

Praktiska exempel

Exempel 1: Flerbostadshus i Stockholm

Hyresvärden äger huset med 40 lägenheter. OVK kostar 18 000 kr. En hyresgäst har tejpat igen sin frånluftsventil. Hyresvärden betalar hela besiktningen. Åtgärden (ta bort tejpen, kontrollera flöde) faktureras hyresgästen om det går att styrka — annars bärs även den av hyresvärden.

Exempel 2: BRF i Göteborg

BRF Solrosen har 60 lägenheter. OVK kostar 22 000 kr. Besiktningen underkänns — tre lägenheter har köksfläktar felaktigt inkopplade. Föreningen betalar besiktningen och ombesiktningen. Åtgärderna (korrekt installation) bekostas av respektive medlem enligt stadgarna, men föreningen tar först fakturan och regresserar sedan.

Exempel 3: Kontorshus i Malmö

Fastighetsägaren hyr ut fem plan till olika företag. Kontrakt är triple net. OVK kostar 35 000 kr för hela byggnaden. Fastighetsägaren beställer besiktningen och fördelar kostnaden proportionellt på hyresgästerna enligt avtal.

Så undviker du tvister

Skriv in ansvar i avtal — kommersiella kontrakt bör explicit reglera OVK
Dokumentera ingrepp — foto och besiktningsrapporter vid in- och utflytt
Informera i god tid — boende och hyresgäster ska veta när besiktning sker
Arkivera protokoll — OVK-protokollet är viktigt vid försäljning och tvister

Hitta rätt besiktningsföretag

Oavsett vem som slutligen betalar — välj ett seriöst företag för själva besiktningen.

Begär offert Sök OVK-företag

Vanliga frågor

Vem är formellt ansvarig för OVK enligt lagen?: Plan- och bygglagen (PBL) lägger ansvaret på byggnadens ägare. Det gäller oavsett om det är en privatperson, en bostadsrättsförening, ett kommunalt bolag eller en kommersiell fastighetsägare. Ansvaret kan inte avtalas bort till hyresgäst eller bostadsrättshavare.
Får hyresvärden ta ut OVK-kostnaden direkt från hyresgästen?: Nej, inte som separat debitering. OVK är en del av fastighetsägarens driftskostnader och finansieras via hyran. Hyreslagen tillåter inte att hyresvärden fakturerar OVK-besiktningen till hyresgästen i efterhand.
Vem betalar OVK i en bostadsrätt?: Föreningen. Bostadsrättshavaren äger inte byggnaden utan nyttjanderätten till sin lägenhet. OVK av hela byggnaden är därmed föreningens ansvar och kostnad, precis som fasad, tak och stammar.
Vad gäller i kommersiella lokaler?: Fastighetsägaren är fortfarande formellt ansvarig gentemot myndigheten. Men i kommersiella hyreskontrakt (t.ex. enligt Fastighetsägarnas standardmallar) förekommer klausuler där hyresgästen tar kostnad för besiktning och åtgärder i lokalen. Läs hyreskontraktet noga.
Vem betalar om hyresgästen orsakat bristen?: Har hyresgästen gjort otillåtna ingrepp — t.ex. tejpat igen ventiler, installerat köksfläkt direkt på frånluftskanal eller byggt om utan tillstånd — kan hyresvärden kräva ersättning för åtgärdskostnaden. Själva besiktningskostnaden bärs dock fortsatt av fastighetsägaren.
Betalar BRF:en även om bristen finns i en lägenhet?: Beror på vad stadgarna säger och var bristen ligger. Ventilationsfläktar, kanaler och centralenheter tillhör föreningen. Don, frånluftsventiler och köksfläktar i lägenheten kan enligt föreningens stadgar tillhöra medlemmen. Föreningen ansvarar dock alltid för att systemet som helhet blir godkänt.
Kan en samfällighet tvinga medlemmar att betala OVK?: Ja, i en samfällighetsförening fördelas kostnaderna enligt andelstal precis som andra gemensamma kostnader. OVK-besiktningen bokförs som en del av den gemensamma förvaltningen.